Betriebskosten-Check von Arbeiterkammer und Land: Abrechnungen von rund 646 Wohnanlagen überprüft

Zum 10. Mal in Folge bot die AK Kärnten, mit finanzieller Unterstützung des Landes, im Jahr 2023 die kostenlose Überprüfung der Betriebs- und Heizkostenabrechnungen an. AK-Präsident Günther Goach und LHStv.ⁱⁿ Gaby Schaunig unisono: „Es geht um jeden Cent! In Zeiten hoher Inflation und ständig steigender Wohnkosten war es übergeordnetes Ziel, zu viel bezahltes Geld zurückzuholen und Fairness zu schaffen.“

Von 1. Juni bis 30. September 2023 boten AK und Land den kostenlosen Betriebskosten-Check für Miet- als auch für Eigentumswohnungen an. Goach: „Der Zuspruch war enorm! Wir haben an die 2.300 Konsumentinnen und Konsumenten beraten und waren bis Ende Oktober mit der Nachbearbeitung der eingelangten Unterlagen beschäftigt. Bis zu zehn Mitarbeiter haben die Abrechnung auf Richtigkeit und Rechtmäßigkeit genauestens überprüft und wenn es notwendig war, Einsprüche verfasst. Für die Übermittlung der Unterlagen wurde ein eigenes Portal auf der AK-Website eingerichtet. Der überwiegende Teil der Beratungen fand digital oder am Telefon statt. Einerseits haben wir damit eine schnelle und unkomplizierte rechtliche Klärung geboten, andererseits ersparten wir all jenen, die nicht im Nahbereich von Klagenfurt wohnen, eine lange Anfahrtszeit.“

„Der Betriebskosten-Check der AK und des Landes Kärnten ist ein ganz wichtiges Instrument für die Mieterinnen und Mieter. Darüber hinaus hat es sich in den letzten Jahren gezeigt, dass auch auf Vermieterseite oftmals Informationsbedarf herrscht, der durch Interventionen der AK behoben werden kann. Während Kärnten im Bundesländervergleich die niedrigsten Mieten aufweist, beobachten wir leider einen starken Anstieg der Betriebskosten. Daher erarbeiten wir seitens des Landes ein neues Modell der Wohnbeihilfe, das dieser Entwicklung Rechnung tragen wird. Gesicherte Wohnungsverhältnisse sind ein Grundbedürfnis und für mich eines der wichtigsten sozialpolitischen Elemente“, so Schaunig.

646 Wohnanlagen überprüft

Mit Aktionsende wurden Anfragen von 646 Wohnanlagen bearbeitet. Im Vorjahresvergleich ist das ein Anstieg um 44 Prozent! (2022: 448 Wohnanlagen). „In 77 Prozent konnte mittels Erstberatung ein Einspruchsschreiben auf die Abrechnung verfasst werden und den Konsumentinnen und Konsumenten zur Verfügung gestellt werden. Dabei wurde Einsicht in die Belegsammlung gefordert bzw. Vermieter und Verwaltungen aufgefordert, die Abrechnungen plausibel zu stellen. In den restlichen Fällen konnten die Abrechnungen aufgrund der Vorlage sämtlicher Belege oder der Möglichkeit der Online-Belegeinsicht im Erstgespräch geklärt werden“, so Stephan Achernig, Leiter des AK-Konsumentenschutz.

47 Interventionen

Haben Hausverwaltungen bzw. Vermieter auf die erhobenen Einwendungen gegen die Abrechnungen nicht oder nur unzureichend reagiert, hat die AK im Einvernehmen mit den Mietern interveniert. So mussten in rund 47 Fällen vertiefende Interventionsmaßnahmen vorgenommen werden. Interessantes Detail: Vier Fünftel der Interventionen betrafen gewerbliche Vermieter. „Wegen der späten Rechnungslegung musste die Nachbearbeitung weit über den offiziellen Aktionszeitraum hinaus verlängert werden und war noch umfangreicher und intensiver als in den letzten Jahren. In einigen Fällen werden auch wieder gerichtliche Klärungen notwendig sein“, führt Goach weiter aus.

„Die große Anzahl von Anfragen ist zweifellos auf die Kostensteigerungen rund um das Wohnen zurückzuführen. Nachzahlungsvorschreibungen in Höhe von mehreren hundert Euro für Betriebs- und Heizkosten waren keine Seltenheit“, führt Michael Tschamer, AK-Wohnrechtsexperte weiter aus. Durch die verstärkte Inanspruchnahme von Home-Office erhöhten sich insbesondere Wasserverbrauchskosten, Stromkosten und Müllkosten von Wohnanlagen. „Massive Teuerungen bei Strom und Wärme führten zu extremen Mehrkosten. Insbesondere bei der Wärmeerzeugung mit Gas waren Preissteigerungen von mehr als 100 Prozent festzustellen“, weiß Tschamer um Problemfelder.

Problemfelder in der Beratung

Gemäß Mietrechtsgesetz müssen die im Laufe des Vorjahres fällig gewordenen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben bis spätestens 30. Juni des Folgejahres abgerechnet werden. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (z.B. Altbauwohnungen, Gemeinde- oder Genossenschaftswohnungen) gilt: Jene Person, die zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Betriebskostenabrechnung Mieter ist, hat den Rechnungssaldo zu begleichen bzw. erhält ein allfälliges Guthaben. Dies stieß bei vielen Mietern auf großes Unverständnis. „In einigen Fällen stellte sich leider heraus, dass in den Abrechnungen völlig rechtskonform auch Forderungen aus vergangenen Jahren aufgenommen wurden, wie z.B. Nachverrechnungen von Wasser- und Kanalgebühren für 2021 im Jahr 2022“, erklärt Tschamer.  

In der Teilanwendung des Mietrechtsgesetzes bzw. Vollausnahme vom Mietrechtsgesetz besteht keine rechtliche Verpflichtung, die laufenden Akontozahlungen für Betriebs- und Heizkosten zwingend dem Erfordernis der Vorjahresabrechnung anzupassen. Dieser Umstand kann dazu führen, dass bei Abschluss von Mietverträgen die darin enthaltenen Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen zu niedrig angesetzt werden. Die Fehlbeträge werden im darauffolgenden Jahr nachverrechnet und die laufenden Vorschreibungen dem Kostenaufwand angepasst. Eine vermeintlich günstige Wohnung kann zur Kostenfalle werden. 

Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen wurden sehr häufig Kosten an Mieter weiterverrechnet, die nicht vom Betriebskostenkatalog des § 21 MRG umfasst sind. Wenngleich die Abrechnungen gegenüber den Eigentümern rechtskonform waren, haben Mieter im Regelfall Reparaturkosten an der Liegenschaft, Spesen des Geldverkehrs oder Zinsbelastungen und Rücklagenzahlungen nicht zu leisten