Abrechnungen bei Eigentumswohnungen
Der:die Verwalter:in muss jedes Jahr eine vollständige und korrekte Abrechnung über alle Einnahmen und Ausgaben der Liegenschaft erstellen.
Die Abrechnung muss spätestens sechs Monate nach Ende der Abrechnungsperiode vorliegen. Da die Abrechnungsperiode meist dem Kalenderjahr entspricht, muss die Abrechnung in der Regel bis spätestens 30. Juni des Folgejahres übermittelt werden.
Die Abrechnung wird an die Adresse Ihrer Eigentumswohnung geschickt. Wenn Sie möchten, können Sie dem:der Verwalter:in auch eine andere Zustelladresse bekannt geben.
Welche Informationen muss die Abrechnung enthalten?
Aus der Abrechnung muss klar hervorgehen:
- wann Zahlungen erfolgt sind,
- wofür Geld ausgegeben wurde,
- an wen Zahlungen geleistet wurden,
- wie hoch die einzelnen Beträge waren,
- von wem Geld eingegangen ist und
- wofür Einnahmen erzielt wurden.
Außerdem muss der:die Verwalter:in Ihnen Einsicht in sämtliche Zahlungsbelege ermöglichen. Damit Sie die Abrechnung leichter überprüfen können, muss sie auf die jeweiligen Belege verweisen.
Welche Kosten müssen abgerechnet werden?
Die Abrechnung muss alle Kosten enthalten, die von den Wohnungseigentümer:innen zu tragen sind. Dazu gehören insbesondere:
- Betriebskosten,
- Beiträge zur Rücklage,
- Kosten für Erhaltungs- und Instandhaltungsarbeiten sowie
- sonstige Aufwendungen.
Betriebskosten
Bei den Betriebskosten müssen
- die einzelnen Kostenpositionen einschließlich Umsatzsteuer als Ausgaben und
- die von den Wohnungseigentümer:innen geleisteten Vorauszahlungen einschließlich Umsatzsteuer als Einnahmen
ausgewiesen werden.
Rücklage
Die Rücklage (oft auch „Instandhaltungstopf“ genannt) muss jeweils mit ihrem Stand zu Beginn und am Ende der Abrechnungsperiode ausgewiesen werden.
Als Ausgaben sind insbesondere anzuführen:
- Nettokosten für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten,
- Nettokosten sonstiger Aufwendungen,
- die darauf entfallende Umsatzsteuer sowie
- Tilgung und Zinsen für Reparaturdarlehen der Eigentümergemeinschaft.
Als Einnahmen sind insbesondere anzuführen:
- Beiträge der Wohnungseigentümer zur Rücklage,
- Zinserträge aus der Rücklage,
- sonstige Erträge, zum Beispiel Mieteinnahmen für Abstellplätze,
- Versicherungsleistungen sowie
- Förderungen, etwa für geförderte Sanierungsmaßnahmen.
Gemeinschaftliche Darlehen
Hat die Eigentümergemeinschaft ein gemeinsames Darlehen aufgenommen, muss die Abrechnung auch enthalten:
- die von den Wohnungseigentümer geleisteten Darlehenszahlungen sowie
- den Stand der Darlehensschuld zu Beginn und am Ende der Abrechnungsperiode.
Was passiert bei einem Guthaben oder einer Nachzahlung?
Guthaben in der Rücklage
Die Abrechnung der Rücklage weist meist ein Guthaben aus. Dieses wird grundsätzlich nicht ausbezahlt, da die Rücklage für laufende und zukünftige Erhaltungs- und Sanierungsarbeiten bestimmt ist.
Guthaben aus den Betriebskosten
Ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung ein Überschuss, wird dieser grundsätzlich mit den künftigen Betriebskostenvorauszahlungen verrechnet. Etwas anderes gilt nur, wenn die Wohnungseigentümer:innen einen anderen Beschluss gefasst haben.
Nachzahlung
Ergibt sich aus der Abrechnung ein Fehlbetrag, müssen Sie diesen innerhalb von zwei Monaten nach Rechnungslegung bezahlen.
Zur Nachzahlung verpflichtet ist jene Person, die zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer:in der Wohnung ist. Bei einem Eigentümer:innenwechsel kann das dazu führen, dass der:die frühere Eigentümer:in nicht alle Kosten der Abrechnungsperiode getragen hat und der:die neue Eigentümer:in den offenen Betrag bezahlen muss.
Was können Sie tun, wenn keine ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt?
Den Anspruch auf eine ordnungsgemäße Rechnungslegung können Sie drei Jahre lang geltend machen.
Es wurde keine Abrechnung erstellt
Legt der Verwalter trotz Aufforderung keine ordnungsgemäße Abrechnung vor oder verweigert er die Einsicht in die Belege, können Sie beim Bezirksgericht einen Antrag stellen.
Das Gericht kann den:die Verwalter:in verpflichten, die Abrechnung vorzulegen, und mehrfach Geldstrafen von bis zu 6.000 Euro verhängen.
Diesen Antrag kann bereits ein:e einzelne Wohnungseigentümer:in stellen.
Die Abrechnung ist fehlerhaft oder zu hoch
Hat der:die Verwalter:in zwar eine Abrechnung erstellt, ist diese aber inhaltlich nicht korrekt, kann ebenfalls jede:r einzelne Wohnungseigentümer:in beim Bezirksgericht einen Antrag stellen.
Wichtig ist, die beanstandeten Fehler möglichst genau zu beschreiben. Eine allgemeine Bitte an das Gericht, die Abrechnung lediglich zu überprüfen, reicht nicht aus.
Es empfiehlt sich, dass sich möglichst viele Wohnungseigentümer:innen am Verfahren beteiligen. So können mögliche Nachteile durch Verjährung vermieden werden.
