Insolvenz einer Hausverwaltung: Die wichtigsten Fragen und Antworten für Wohnungseigentümer und Mieter

Die Insolvenz einer Hausverwaltung kann Wohnungseigentümer:innen vor zahlreiche Fragen und Herausforderungen stellen. Wer kümmert sich jetzt um die laufenden Zahlungen, Versicherungen und notwendigen Reparaturen? Und welche Schritte sollten Betroffene setzen, damit die Verwaltung der Wohnanlage weiterhin sichergestellt ist? Wir erklären, worauf es jetzt ankommt und wie Wohnungseigentümer:innen am besten vorgehen.

Was tun, wenn meine Hausverwaltung insolvent ist?

Nach der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens ist der vom Gericht bestellte Masseverwalter die erste Ansprechperson für Wohnungseigentümer:innen, Geschäftspartner und Gläubiger. Die bisherigen Verwaltungsverträge und Vollmachten der insolventen Hausverwaltung enden grundsätzlich mit der Insolvenzeröffnung.

Entscheidet der Masseverwalter, die Hausverwaltung nicht weiterzuführen, geht die Wohnanlage in die sogenannte Selbstverwaltung über. Das bedeutet, dass die Eigentümergemeinschaft vorübergehend selbst die wichtigsten Entscheidungen treffen muss.

Unser Tipp:

Die Wohnungseigentümer:innen sollten sich möglichst rasch organisieren und eine Eigentümerversammlung einberufen. Ziel sollte sein, zeitnah eine neue Hausverwaltung zu bestellen. Dafür ist ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich.

Wer bezahlt nach der Insolvenz der Hausverwaltung die Betriebskosten?

In den meisten Fällen laufen die Konten für Betriebskosten und laufende Ausgaben auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Nach einer Insolvenz kann der Masseverwalter diese Konten gänzlich sperren oder nur den Zugriff der bisherigen Geschäftsführung unterbinden. Wohnungseigentümer:innen sollten daher umgehend Kontakt mit dem Masseverwalter aufnehmen und nachfragen, ob bestehende Daueraufträge und Einzugsermächtigungen weiterhin ausgeführt werden können.

Sind ausreichende Mittel auf dem Konto vorhanden, können laufende Kosten wie Wasser, Strom, Müllentsorgung oder Wartungsverträge oft weiterhin bezahlt werden.

Bestehen keine Daueraufträge oder Lastschriften, empfiehlt es sich, die betroffenen Dienstleister direkt zu kontaktieren und um einen Zahlungsaufschub bis zur Bestellung einer neuen Hausverwaltung zu ersuchen.

Was passiert mit der Gebäudeversicherung, wenn die Hausverwaltung pleitegeht?

Die Gebäudeversicherung bleibt grundsätzlich aufrecht. Problematisch wird es jedoch, wenn die Versicherungsprämien nicht mehr bezahlt werden.

Wurden die Prämien bisher per Dauerauftrag oder Einzugsermächtigung bezahlt und lässt der Masseverwalter die Abbuchungen zu, besteht meist kein unmittelbares Risiko.

Werden die Prämien hingegen nicht überwiesen, mahnt die Versicherung die offenen Beträge ein. Bleiben diese Mahnungen erfolglos, kann die Versicherung im Schadenfall die Leistung verweigern oder die Polizze kündigen.

Wichtig:

Wohnungseigentümer:innen sollten rasch klären, ob die Versicherungsprämien weiterhin bezahlt werden und ob ausreichende Mittel auf dem Eigentümerkonto vorhanden sind.

Was tun bei Wasser-, Heizungs- oder anderen Gebäudeschäden ohne Hausverwaltung?

Kommt es zu einem Schaden am Gebäude, sollte dieser so rasch wie möglich der zuständigen Versicherung gemeldet werden.

Die Polizzennummer und die Daten der Versicherung finden sich häufig in den Jahresabrechnungen der Hausverwaltung. Ist die Polizzennummer unbekannt, kann oft bereits durch die Angabe einer früheren Schadennummer die zuständige Versicherung ermittelt werden.

Bei dringenden Reparaturen, bei denen Gefahr in Verzug besteht, dürfen Wohnungseigentümer:innen notwendige Maßnahmen veranlassen. Muss eine Person dabei die Kosten vorstrecken, kann sie diese Ausgaben später gegenüber der Eigentümergemeinschaft geltend machen.

Wer kümmert sich um Schneeräumung und Winterdienst, wenn es keine Hausverwaltung mehr gibt?

Nach der Insolvenz einer Hausverwaltung liegt die Verantwortung zunächst bei der Eigentümergemeinschaft.

Wohnungseigentümer:innen sollten prüfen, ob bestehende Verträge mit Unternehmen für Schneeräumung, Streudienst oder andere Hausbetreuungsleistungen weiterlaufen. Die entsprechenden Informationen sind meist in den Jahresabrechnungen oder Vertragsunterlagen zu finden.

Es empfiehlt sich, direkt mit dem jeweiligen Dienstleister Kontakt aufzunehmen und zu klären, ob die Leistungen weiterhin erbracht werden.

Soll ich meine Daueraufträge und Einzugsermächtigungen stoppen?

Nein, nicht vorschnell. Als erster Schritt sollte unbedingt Kontakt mit dem Masseverwalter aufgenommen werden. Dieser kann Auskunft über die bestehenden Konten der Eigentümergemeinschaft geben und darüber informieren, ob laufende Abbuchungen weiterhin durchgeführt werden können.

Ist dies möglich, sollten Daueraufträge und Einziehungsermächtigungen grundsätzlich aufrecht bleiben. Dadurch können wichtige Zahlungen wie Betriebskosten, Wartungsverträge oder Versicherungsprämien weiterhin abgewickelt werden.

Wer hilft Betroffenen nach der Insolvenz einer Hausverwaltung?

Die Arbeiterkammer Kärnten unterstützt Betroffene im Rahmen ihrer miet- und wohnrechtlichen Beratung.

Zusätzlich sollten sich Wohnungseigentümer:innen möglichst rasch zusammenschließen und eine Eigentümerversammlung organisieren. Dort können die nächsten Schritte beschlossen werden, etwa:

Bestellung einer neuen Hausverwaltung
Fortführung der Selbstverwaltung
Beauftragung einzelner Eigentümer:innen mit dringenden Verwaltungsaufgaben
Organisation laufender Zahlungen und Versicherungen

Besonders hilfreich ist es, wenn die Mehrheit der Eigentümer:innen eine oder mehrere Personen bevollmächtigt, vorübergehend notwendige Verwaltungsaufgaben zu übernehmen.