Grund­buch und Grund­buch­an­träge

Auch wenn man beim Eigentum an Grund und Boden immer wieder vom „Grundstück“ spricht („mir gehört dieses Grundstück“), ist dies rechtlich gesehen eigentlich nicht korrekt.

Gegenstand des Eigentumsrechtes bei Grund und Boden ist nämlich die „Lieg­en­schaft“. Eine Liegenschaft kann auch aus mehreren Grundstücken (Par­zel­len) bestehen.

Wie das Grundbuch aufgebaut ist

Das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch und der Ur­kund­en­samm­lung, wobei für jede Katastralgemeinde (KG) ein eigenes Haupt­buch und eine eigene Urkundensammlung geführt werden. Im Haupt­buch ist jede Liegenschaft mit einer eigenen Nummer („Ein­lage­zahl“) bezeichnet, zB Einlagezahl 2229. Eine Liegenschaft wird daher oft auch als „Grundbuchseinlage“ (oder „Grundbuchskörper“) be­zeich­net.

Die nach Kalenderjahren geordnete Urkundensammlung enthält alle Ur­kund­en (Kaufvertrag, Wohnungseigentumsvertrag, Einantwortung im Erbfall, Dar­lehens­ver­trag, etc.), auf Grund deren eine Grundbuchseintragung vor­ge­nom­men wurde.

Jede Grundbuchseinlage (für jede Liegenschaft) besteht aus drei Blättern, dem A-, dem B- und dem C-Blatt.

Das A-Blatt (Gutsbestandsblatt)

Es besteht aus zwei Teilen: Im A-1-Blatt sind die Grundstücks-nummer(n), die Benützungsart, die Fläche und die Liegenschaftsadresse angeführt. Das A-2-Blatt enthält die mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbundenen Rechte (zB das Recht des Zugangs zur Liegenschaft über ein Nachbargrundstück) oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen. Auch Veränderungen im Grund­buchs­körper durch Zu- oder Abschreibungen werden hier eingetragen.

Das B-Blatt (Eigentumsblatt)

Dort ist der Eigentümer der Liegenschaft vermerkt. Gibt es mehrere Eigen­tüm­er, so sind alle Eigentümer der Liegenschaft mit der Höhe ihres jeweiligen Eigen­tums­an­teils im B-Blatt eingetragen. Außerdem ist zu entnehmen, wann und auf Grund welcher Urkunde das Eigentumsrecht erworben wurde.

Das C-Blatt (Lastenblatt)

Es enthält die mit dem Eigentum an den Liegenschaftsanteilen verbundenen Be­last­ung­en (zB Pfandrechte von Banken, Veräußerungs- oder Be­last­ungs­ver­bote, Vor- oder Wiederkaufsrechte, Dienstbarkeiten usw.). Die Belastungen sind den konkreten Eigentumsanteilen, die sie betreffen, zugeordnet. Sie be­last­en den jeweiligen Eigentümer des betreffenden Liegenschaftsanteils und geh­en mit der Eigentumsübertragung auf den neuen Eigentümer über, sofern keine Lastenfreistellung durchgeführt wird.

Die im Grundbuch eingetragene Höhe eines Pfandrechts sagt aber nichts über die konkrete Höhe der aktuell noch aushaftenden Verbindlichkeiten! Wenn ein Pfandrecht eingetragen ist, kann die Schuld schon fast zur Gänze (oder über­haupt ganz) getilgt sein; es kann aber auch sein, dass die aktuelle Schuld das einge-tragene Pfandrecht übersteigt (wenn es zu einem längeren Zahl­ungs­ver­zug gekommen ist). Normalerweise gilt im Grundbuch das Prinzip: wer zuerst kommt, hat das stärkerer Recht. Ein Pfandrecht, das an erste Stelle ein­ge­trag­en ist, ist für den Gläubiger besser abgesichert, als eines an zweiter oder sonst weiterer Stelle.

Grundbuchseintragungen­

Grundbuchseintragungen können nur auf Grund schriftlicher Urkunden (zB Kauf­ver­trag, Wohnungseigentumsvertrag, Darlehensvertrag, Heiratsurkunde) er­folg­en. Diese Urkunden werden durchnummeriert in der nach Jahren ge­ordnet­en Urkundensammlung aufbewahrt, die beim zuständigen Be­zirks­ge­richt öffentlich zugänglich ist.

Tagebuchzahlen/Urkundensammlung

Bei vielen Eintragungen im Grundbuch findet man eine sogenannte „Tage­buch­zahl“ vorangestellt. Eine solche Zahl (zB 1099/2000) nennt die Nummer und das Jahr der Urkunde, auf die sich die nachfolgende Eintragung bezieht. Mit dieser Zahl ist es leichter möglich, in der Urkundensammlung des Grund­buchs-gerichts in die betreffende Urkunde (Kaufvertrag, Wohnungs-eigen­tums­ver­trag, Darlehensvertrag, etc.) Einsicht zu nehmen.

Steht etwa im Grundbuchsauszug beim Eigentümer der Liegenschaft die Zeile „1099/2000 Kaufvertrag 2000-02-30 Eigentumsrecht“, kann man den Kauf­ver­trag vom 30.2.2000, mit welchem dem jetzigen Eigentümer das Eigen­tums­recht eingeräumt wurde, in der Urkundensammlung das Jahres 2000 unter der Tagebuchzahl 1099 finden und einsehen.

Es gibt drei Arten von Grundbuchseintragungen: Einverleibung, Vormerkung und Anmerkung:

Einverleibung

Die Einverleibung dient dem unbedingten Rechtserwerb beziehungsweise Rechts­verlust. Einverleibt wird zB das Eigentumsrecht, ein Pfandrecht, eine Dienst­bar­keit, aber auch die Löschung eines Pfandrechtes oder einer Dienst­bar­keit. Auch Wohnungseigentum wird durch Einverleibung (Eintragung im Eigen­tums­blatt) erworben. Ist auf einer Liegenschaft Wohnungseigentum be­gründ­et, dann wird dies am Grundbuchauszug links oben mit dem Wort „Wohn­ungs­eigen­tum“ ersichtlich gemacht. Belastungen, die „einverleibt“ sind/ werden, müssen aber nicht unbedingt finanzielle Verpflichtungen sein.

Ein Veräußerungsverbot zugunsten der Landesregierung ist eine Bedingung für die Gewährung von Förderungsmitteln. Ein solches Veräußerungsverbot hat zur Folge, dass der Eigentümer nur mit Zustimmung der jeweiligen Förder­ungs­stelle (des Bundeslandes) verkaufen kann. So soll verhindert werden, dass geförderte Wohnungen umgehend profitabel weiterverkauft werden.

Es gibt aber auch Veräußerungsverbote zugunsten von Privatpersonen. Solche werden etwa dann eingetragen, wenn Eltern eine Liegenschaft noch zu ihren Lebzeiten den Kindern schenken, sich selber aber weiterhin ein Wohn­ungs­recht vorbehalten, und sich entsprechend absichern wollen, dass die Kinder das Haus nicht vor dem Tod der Eltern weiterverkaufen.

Vormerkung

Die Vormerkung im Grundbuch dient dem bedingten Rechtserwerb oder -ver­lust. Eine Vormerkung ist etwa möglich, wenn die zur Eintragung notwendigen Urkunden etwa noch nicht den nötigen Erfordernissen entsprechen. Durch Vor­merkung wahrt sich der Antragsteller seinen Rang. Mit der Vormerkung des Eigen­tums­rechts verhindert man etwa, dass bis zur endgültigen Einverleibung Eigen­tums­rechts andere Personen Rechte an der Liegenschaft erwerben, die dem Rechts­er­werb entgegenstehen.

Kommt das Rechtsgeschäft dann nicht zustande oder wird es rückgängig ge­macht, kann die Vormerkung wieder gelöscht werden. Kommt es zustande und werden auch die Urkunden in der entsprechenden Form beigebracht, so er­hält die Vormerkung durch „Rechtfertigung der Vormerkung“ die Wirkung einer Einverleibung.

Anmerkung

Die Anmerkung dient der Ersichtlichmachung bestimmter Umstände.

Grundbuchsauszug

Das Grundbuch – früher tatsächlich ein gebundenes Buch – wird von den Bezirksgerichten nunmehr mit EDV geführt. Jedermann kann bei jedem Bezirksgericht in die Eintragungen im Grundbuch kostenlos Einsicht nehmen, oder sich gegen eine Gebühr einen schriftlichen Grund­buchs­aus­zug ausdrucken lassen. Auch die Notare und Rechts­an­wälte können mittlerweile per Computer direkt Grund­buchs­aus­züge abrufen.

Auf den ersten Blick sind viele Grundbuchsauszüge recht unübersichtlich, vor allem wenn es viele Miteigentümer gibt und auch zahlreiche Pfandrechte (Hypo­theken) eingetragen sind. In besonderem Maße gilt dies für Grund­buchs­aus­züge bei sehr großen Wohnungseigentumsanlagen, bei denen der EDV-Aus­druck über die ganze Liegenschaft oft mehrere Dutzend Seiten lang ist. Es ist allerdings möglich, gezielt nur nach bestimmten Anteilen (also einer kon­kret­en Wohnung) abzufragen.

Neben dem EDV-Grundbuch besteht auch noch die Urkunden-sammlung. Jede Eintragung im Grundbuch muss ja auf Grund einer Urkunde (Kaufvertrag, Wohn­ungs­eigen­tums­ver­trag, Einantwortung im Erbfall, etc.) erfolgen. In diese Ur­kunden kann man beim zuständigen Grundbuchsgericht Einsicht nehmen.

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